НДС на новостройки Кипра: что важно знать в 2026 году

Сейчас на Кипре действуют два разных набора правил по VAT (НДС) на новое жилье: старые и новые. Так будет только до июня 2026 года.

После этой даты всё упрощается: все сделки будут регулироваться только новыми правилами, закрепленными в Законе №42(I)/2023, опубликованном в Официальной газете Республики Кипр 16.06.2023.

Эти изменения важны для всех, кто планирует купить дом или аппартаменты на Кипре.

Как было раньше

По старым правилам (Закон о НДС от 2016 года (VAT Law 95(I)/2000 с поправками 2016 года) льготная ставка НДС 5% применялась к первым 200 м² жилья, независимо от:

стоимости объекта,
общей площади,
бюджета сделки.

Именно такой широкий подход и вызвал претензии со стороны Европейской комиссии, которая потребовала привести систему в соответствие с законодательством ЕС.

Что изменилось

Теперь льготная ставка 5% применяется только если объект соответствует ВСЕМ условиям (Закона №42(I)/2023, вступившего в силу 16 июня 2023 года:

На первые 130 м² .
Стоимость объекта до 350 000 евро.
Общая площадь до 190 м².
Итоговая стоимость всей сделки (итоговая цена по договору купли-продажи, включая все, что продается вместе с объектом: парковочное место, кладовая, общие площади, за которые взимается плата, улучшенная отделка, дополнительные элементы, включенные в контракт) до 475 000 евро.

Все, что выходит за рамки этих условий, облагается стандартной ставкой 19%.

Для людей с инвалидностью установлено послабление. Для них льготная ставка распространяется на площадь до 190 м² (Cтатья 18, Закон №42(I)/2023).

Почему проверки стали строже

В 2021–2024 годах Налоговый департамент Кипра (Tax Department of Cyprus) провел более 5000 проверок и выявил нарушений на сумму около 50 млн евро.

Наиболее распространенные нарушения: покупка жилья со ставкой 5% и последующая сдача в аренду (в том числе на Airbnb) и использование объекта не как основного места проживания.

Если владелец нарушил условия, он обязан вернуть разницу НДС, дополнительные 14%. На сегодняшний день действует добровольная программа урегулирования, позволяющая погасить долг без штрафов.

Преимущества для семей

1) Повторные заявления

Раньше при повторной покупке жилья в течение 10 лет нужно было вернуть всю сумму льготы.
Теперь возврат рассчитывается пропорционально, это официально закреплено в статье 18C нового закона.

2) Передача жилья детям

Если объект передается взрослому ребенку, который подходит под критерии 5%:

возврат НДС не требуется,
достаточно уведомить Налоговый департамент письменно.

Это важные изменения, которые официально закреплены в статьях 18C и 18D Закона №42(I)/2023.

Инструменты для покупателей

На сайте Налогового департамента Кипра (Tax Department) уже работает онлайн-калькулятор для расчета стоимости недвижимости по новым правилам.
Он создан специально, чтобы покупатели могли заранее понять свой бюджет.

Кроме того, Европейская комиссия официально подтвердила, что изменения 2023 года полностью соответствуют законодательству ЕС.

Что означает реформа для рынка

С 2026 года рынок станет более прозрачным и предсказуемым:

льготы только тем, кто покупает жилье для проживания;
меньше спекуляций;
стабильность для инвесторов;
рост спроса на современные энергоэффективные объекты.

Эксперты Cyprus Sotheby’s International Realty отмечают, что после реформы сегмент качественного первичного жилья, подходящего под льготный VAT (НДС), станет еще более востребован.

Планируете покупку недвижимости на Кипре?

Команда Cyprus Sotheby’s International Realty помогает клиентам:

точно рассчитать VAT (НДС),
проверить соответствие объекта условиям льготной ставки,
подобрать лучшие предложения среди нескольких тысяч апартаментов и вилл, выставленнных на продажу на Кипре.
сопровождать сделку от выбора до передачи ключей.