Новостройки уже несколько лет остаются лидерами на рынке недвижимости на Кипре. Покупка на этапе строительства (off-plan) позволяет выбрать планировку и отделку и оплачивать объект по графику строительства, но вызывает вопросы о защите денег, сроках получения титула и налогах. Ниже собраны ответы на вопросы, которые нам задают чаще всего, и чек-лист для спокойной сделки.

Частые вопросы о покупке новостройки на Кипре

Безопасно ли покупать недвижимость на Кипре на этапе строительства?

Да, при соблюдении процедуры. Ключевая защита — депонирование договора купли-продажи в Земельном кадастре Кипра (Department of Lands and Surveys) по закону Specific Performance Law. После этого застройщик не может продать объект повторно или обременить его в ущерб правам покупателя.

Когда покупатель получает титул на новостройку?

Титул (Title Deed) выделяется после ввода здания в эксплуатацию. До этого права покупателя защищает зарегистрированный в кадастре договор.

Есть ли НДС при покупке вторичной недвижимости на Кипре?

С 1 сентября 2026 года может быть. Правило пяти лет отменено: если продавец — плательщик НДС (например, застройщик или компания), а объект не использовался систематически не менее восемнадцати месяцев, при продаже начисляется НДС. Поэтому, выбирая вторичную недвижимость на Кипре, уточните НДС-статус объекта до внесения депозита.

Какая ставка НДС действует при покупке жилья для собственного проживания?

Льготная ставка 5% вместо стандартных 19%  при соблюдении условий по площади, стоимости объекта и статусу покупателя. Она применяется к первым 130 м² при стоимости объекта до €350 000, если общая площадь не превышает 190 м², а сумма сделки — €475 000. Жильё должно оставаться основным и постоянным местом жительства (primary and permanent residence) покупателя 10 лет. Право на льготу стоит подтвердить заранее.

Можно ли изменить планировку в строящемся объекте?

В большинстве проектов да. Выбор отделки в пределах того же класса обычно не требует доплаты, сложные изменения оплачиваются отдельно.

Чек-лист: как безопасно купить новостройку на Кипре

Всё, что снимает тревогу при покупке недвижимости на этапе строительства, укладывается в несколько понятных шагов.

1. Начните с независимого юриста. Юрист застройщика может сопровождать сделку и делает это компетентно, но он представляет сторону продавца, и это стоит держать в голове. Формально независимый юрист не обязателен, практически мы рекомендуем его всегда.

2.  Проверьте депонирование договора. Убедитесь, что договор купли-продажи депонирован в Земельном кадастре в установленный срок, и получите подтверждение.

3. Проверьте застройщика. Сколько объектов он уже сдал, в какие сроки. Съездите посмотреть хотя бы один из них. 

4. Уточните статус разрешений. Что уже получено (planning permit, building permit), а что находится в процессе.

5. Пропишите в договоре всё существенное: спецификацию отделки, сроки сдачи, ответственность за просрочку, график платежей, гарантийные обязательства и порядок внесения изменений вместе с их стоимостью.

6. Сверьте метраж. Проверьте площадь каждого помещения и выясните, что входит в общую площадь.

7. Посчитайте полную стоимость покупки с учётом НДС-статуса объекта и всех сборов за оформление. Сравнивайте варианты по итоговой сумме.

Роль брокера при покупке новостройки

На рынке новостроек Кипра покупатель почти всегда общается с застройщиком, у которого свой интерес, и независимый взгляд со стороны рынка здесь стоит дороже, чем кажется на старте.

Хотите подобрать новостройку и проверить её до сделки? Оставьте заявку и мы подготовим подборку проектов с расчётом полной стоимости покупки.